产业园区是区域产业集聚的载体，推动着企业孵化和区域经济的发展，肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。
产业园在现代经济中扮演着重要的角色。然而，随着市场竞争的加剧，产业园内的资产管理成为了一个不可忽视的挑战。
产业园发展有哪些问题呢？
1
同质化现象严重
开发商往往是看 中产业地产的巨大市场潜力，但是产业地产的市场供应是空白，因此就会陷入 进退两难的局面。 由于前期国内产业地产已经经历过一轮高速发展，目前全国园区存量大，同质化竞争压力大。 目前产业园区正面临两大问题： 供给过剩，园区招商难； 同质化严重，竞争陷入“价格战”。
2
固守房地产传统思维
产业地产的特性是小客群，大客户，成交周期长，利润率不高；传统地产是小客户，大客群，利润率高，资金周转快，所以传统地产和产业地产的开发运营是两种思维。现在产业园在全国遍地开花，但很多仍然固守房地产开发的思维，而且对产业园存在误区，所以才会出现那么多产业空城。
产业园区建设，一定要产城融合，结合城市的主导产业、特色产业和战略性新兴产业，充分服务于政府的经济社会建设。其次，要具有整合思维。做产业园区注重集聚效应，园区做众创空间应充分统筹和整合政府资源和社会资源。
3
产业链条未形成闭环
产业地产一个重要的概念是能够形成产业链，但能形成完整产业链很少，因此无法形成产业集聚效应。不同产业导向需要不同的产业配套，而这种产业配套对于非实力型开发商是非常困难的，不同的地块往往具备吸引不同产业的地缘优势；不同产业又需要不同的产业配套，这种配套很难完全匹配，也不是短期之内就能完成，完成后又很难在不同地块中复制。
4
“产城分离”和“圈地思维”现象普遍
在很多园区，“新兴产业”仅仅被当作园区地产招商的概念和噱头，园区被传统的、高耗能、高污染的产业所占据；而有的园区因为招商失败，所谓的新兴产业园甚至已变为废弃的“空城”。
当前以战略性新兴产业为主导的产业园区以及各类开发区，在建设过程中普遍存在“产城分离”和“圈地思维”这两个突出的问题。开发区内越来越多的楼房、工厂拔地而起，但同时也有越来越多的空城诞生，更有大量土地荒废，最后地方债务高筑。由于产业园区建设没有做到配套先行，缺乏产业和生活配套，导致产业和城市融合度很低，产业园区发展缺乏后劲。
5
盲目招商，缺乏定位和计划
越来越多投资商和政府发现，破解产业园区持续发展问题，必先突破招商难题。产业园区招商是一个长期的过程，必须要制定长期的产业园区招商策略。
没有一个明确的定位、招商做起来就会很艰难。根据产业园区的特性，结合市场竞争情况，来对产业做一个差异化的定位，通过定位打造一个市场上的全新具有很强竞争能力，且为客户所喜欢的产业园区。
6
重硬件建设，轻软实力打造
重硬件建设，轻软实力打造是很多产业园区的通病。产业园区普遍过于重视基础设施，而忽略服务、品牌等软实力的建设。目前很多地方大建科技新城，智慧城市概念等等，但园区必须要回归到对于目标产业的吸引力上去考虑，注重对客户的配套软件的打造。园区除了针对不同客户的生产和生活需求来提供基础设施之外，还应满足客户对休闲娱乐，健康的追求，还能给企业带来较高价值的金融、税收、人才服务等等。
7
缺乏成熟的商业模式
任何一种产业都得有自己的盈利模式，产业园区也概莫能外，如何创新商业模式，并探索新的盈利模式，来适应新的经济环境，成为摆在众多产业地产商面前的大问题。很多园区仅仅依托厂房销售为主要盈利模式，园区后期的持续收益就会存在一定的限制。园区发展的自我造血功能差，就会影响园区未来的长远发展。
现代化的园区是个功能复合的综合体，涉及的物业不仅仅是厂房和办公楼，还有住宅、商业、商务等多种物业类型，因此，如何平衡这些物业之间的关系，从资金链上进行优化配置是园区能否顺利发展的重要一环。
8
未形成特色的竞争优势
功能分区无法突显功能，综合配套过于机械，产品缺少使用价值，园区缺少产业氛围，难以做到与市场严丝合缝的对接。目前，多数产业园区产业依然保留了产业园的部分开发模式，在功能分区、综合配套以及产品结构上，缺少了更多的市场亮点，无法形成独特的市场吸引力，从而泯然于风起云涌的区域产业园区大潮之中。这其实也就是造成同质化现象严重的原因之一。
如何应对产业园发展问题？
产业规划是中枢
除住宅外，产业园区是仅次于办公物业的第二大规模非住业态。园区企业客户对于将物业管理委托专业公司的意识不断增强，园区物管正成为众多物企谋求转型主要方向之一。
产 业园区的发展， 离不开物业管理作为基石，而园区的管理，覆盖范围广、涉及种类多、存 在多类型“共处一室”的物业管理情况，与其它物业业态相比，产业园区物业管理更加复杂。 产业园物业管理涉及通信网络、水、电、保洁、安保等事宜，应具有专业化的管控流程、规范化的管理体系、数字化的管理平台以及应急性的处置措施 。
产业规划是中枢
产业园区是企业集聚的载体，通过为企业提供一站式服务和易于创新的环境，促进企业走向专业化、规模化、创新化，进而带动地方经济发展。 产业园区运营应遵循“构建产业链、形成产业 集群、构建产业生态”的产业规划思路，涉及产业定位、路径选择、产业培育以及产业升级等多个方面。 园区产业的形成和发展是市场选择和主动规划共同作用的结果，其中最主要的是做好客观产业主动规划。
产业园区规划要充分考虑资源禀赋、区位优势、产业基础和区域分工协作等因素，不同的产业园区有不同的优势，产业园区要发挥比较优势，做好产业定位，做大做强优势产业。此外，产业升级和产业转移也是产业定位考虑的重要因素。
招商工作是关键
园区招商规划是一套特别注重实操的策划。园区产业规划、建设与建筑规划无论多么出类拔萃，没有可行的招商规划和有效的执行，一切都是虚谈。招商规划内容包括：目标客群、优惠政策、招商/营销策略、人员配置与专业培训、招商管理制度等等。
可以说产业园的招商决定着产业园的兴衰，能够引进优质项目，能够助力产业园区的高质发展，招引不到项目，产业园没有了发展的动力，就会停滞甚至衰退。目前我国产业园同质化非常严重，过去传统的招商模式已经日渐式微，只有打造出产业集群效应，才能凸显园区的竞争力，所以以大数据为基础，以产业链为主线的招商模式越发被各产业园区所青睐，也就是产业链招商。
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