作者：白雪；内蒙古金矢律师事务所
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破产程序中被拆迁人债权保护的案例及分析
破产程序本质上是基于公平清偿、有序清偿的概括执行程序。而在房地产企业破产案件中，往往会涉及到被拆迁人、商品房消费者、工程价款权利人、抵押权人等权利的叠加或者交叉，此时，债权人权利保护顺位的认定似乎具有更为重要的意义。
但不论从公平原则出发、从以人为本出发、从法理基础出发，还是从过去以及现行的法律规定出发，符合一定条件的被拆迁人（被征收人）的权利始终被认为是最应优先受到保障的，毕竟被拆迁人通常是让渡了自己的生存权益（居住权）之后，才使得房地产企业得以顺利投资开发。
二、相关案例
本文虽论述破产程序中被拆迁人债权的保护，但破产案件的基础始终是民商事法律以及民商事司法实践，因此，本律师选取了一系列具有代表性的关于被拆迁人保护的判例，从中我们可以梳理法院的裁判逻辑。
1.（2017）最高法民申691号【成都国权锦城房地产开发有限公司、成都市青羊区房产管理局物权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书】
最高人民法院认为：案涉产权调换属于拆迁补偿安置，以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议为以物易物的互易合同。案涉《拆迁补偿安置协议》中不仅对房屋的补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般内容进行约定，而且对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确、特别约定的情况下，该标的物具有了特定性。结合拆迁补偿安置协议的特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权，也就是债权物权化。根据物权法理论，被拆迁人对拆迁补偿安置房屋所享有的物权优先效力可自由处分，即被拆迁人有权按照其意愿和实际情况，既可请求行使优先权，也可放弃该权利。鉴于本案国权公司已经将房屋交付于王炯敏，王炯敏亦已实现对房屋的占有，青羊房管局请求国权公司赔偿损失具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。故国权公司关于青羊房管局主张权利的诉讼时效已过的请求，本院不予支持。
2.（2016）渝0118民初8224号【黄长芸刘世勇与重庆永祥房地产开发有限公司普通破产债权确认纠纷一审民事判决书】
法院认为：涉案《拆迁补偿协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格依约履行各自义务。但作为拆迁人的永祥房地产公司在涉案项目修建过程中进入了破产程序，涉案拆迁安置房屋尚属在建工程而不具备交付条件，且不具备续建条件。即意味着《拆迁补偿协议书》约定的所有权调换方式的房屋安置事实上已无法履行。在房地产开发企业破产的情形下，被拆迁人的利益如何保护，现有相关法律并未明确规定。本院评判认为，被拆迁人的权利在破产程序中应当予以特别保护，其债权在破产债权范围内享有优先受偿的权利，优先于其他各种债权，包括建设工程款债权和抵押债权。理由如下：第一，被拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件。在所有权调换方式的房屋安置中，房屋的拆迁与安置房的建成存在时间差，如在拆迁人进入破产程序后不能给予被拆迁人优先保护，将会导致被拆迁人的基本生存权无法得到保障。第二，被拆迁房屋的产权属于被拆迁人所有，在签订产权置换协议后，应视为被拆迁人原房屋所有权因拆迁而转移至调换后的房屋或相应房屋对价补偿款上。在安置房屋不具备交付条件的情况下，应当基于被拆迁人本应具有对安置房屋享有物权请求权的民法基本法理而赋予被拆迁人对安置房屋折价款的优先受偿权。第三，被拆迁人与房地产开发企业签订相关安置补偿协议的时间一般早于土地使用权抵押或在建工程抵押及工程承包人的施工时间，相关担保物权人及工程承包人通过审查及相应安排，可以防控被拆迁人的优先受偿权带来的信用风险。除此之外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。该条规定虽不能直接得出被拆迁人权利在破产程序中具有优先性的结论，但起码可以看出对于被拆迁人权利优先保护的立法倾向性。与此类推《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中对于消费购房户优先保护的生存利益保障的立法本意，同样在注重生存利益保障的社会政策考量的背景下，被拆迁人不应弱于消费购房户的权利保障。
3.（2019）鄂0107民初4192号、（2020）鄂 01 民终 3320 号民事裁定书【陈某甲诉武汉青安居建设工程有限公司、武汉地产开发投资集团有限公司、武汉市青山区土地整理储备事务中心房屋拆迁安置补偿合同案】
法院认为：《房屋拆迁产权调换安置协议书》意思表示真实，内容合法，应认定为有效，双方均应按约履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第七条第一款关于被拆迁人优先取得安置房屋的规定，上述协议书就拆迁补偿安置房屋的还建地点约定为（工人村）12村、面积约定为85㎡档的还建房，用途为住宅，亦属明确、特定。另《青山“青康居”小区购房结算单》已将拆迁补偿安置房屋特定化至面积为84.13㎡的青康居×栋×门××层×号房屋，系对安置用房位置、用途的进一步明确。案涉安置房屋已特定化，被拆迁人依法应享有优于普通债权的优先保护，即陈某甲就该房屋能够享有优先取得权。武汉地产公司已将该房屋售与青山土储中心并办理了网签手续，须由其二者先行办理注销网签手续，继而才能办理不动产权属转移登记手续。因此，认定武汉地产公司应当与青山土储中心共同承担责任，以实现原告涉案房屋的优先取得权。
4.（2021）最高法民申31号【闫小毛、张宏胜申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书】
最高人民法院认为：本案需审查的焦点问题为，张宏胜、李儒萍是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，闫小毛基于受让焦作市黎阳建筑安装工程有限公司（以下简称黎阳公司）建设工程债权及相关权利而取得案涉建设工程价款优先受偿权，属于上述司法解释规定的可以对抗案外人的优先受偿权范畴，但是根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，特定情形下的商品房消费者可以对抗建设工程价款优先受偿权。《商品房买卖合同解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”在涉及拆迁房屋安置情形下，因被拆迁人获得补偿安置的权利是基于所有权的调换，系拆迁人用特定化的回迁房屋对其进行安置，故其享有的民事权益相比一般购房的消费者有更优先的保护效力。据此，案外人基于拆迁安置而享有的民事权益应当优先于建设工程价款优先受偿权。本案中，前上作村第四村民小组与东成公司就留地安置达成《协议》，购买4200平方米商业门面房用于拆迁安置，郑长州、张小六、张小遂、郭中义、赵小贞、张志伟作为温县温泉镇前上作村第四村民小组村民，基于土地被占用而获得相应的安置置换门面房，在郑长州等六人享有安置门面房面积已确定，且门面房大体位置已确定的情形下，二审判决认定其所享有的权利优先于闫小毛的建设工程价款优先受偿权，并无不当。张宏胜、李儒萍于2014年6月10日分别与郑长州、张小六、张小遂、郭中义、赵小贞、张志伟签订《门面房转让协议》，受让了郑长州等六人享有的安置门面房及相关权利，该转让行为发生在闫小毛取得案涉建设工程价款优先受偿权之前，二审判决认定张宏胜、李儒萍享有的权利优先于闫小毛的建设工程价款优先受偿权，足以排除人民法院的强制执行，有事实和法律依据，并无不当，闫小毛相关申请理由不能成立。
5.（2021）最高法民申45号【杨纯、执行案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书】
最高人民法院认为：本案的焦点问题为，阳新市场中心是否对案涉201、302铺享有权益并足以排除执行的问题。关于阳新市场中心对案涉201、302铺是否享有权益的问题。案涉《阳新县中心集贸市场改建协议书》《国有土地使用权收购合同》等多个文件均明确改建后的集贸市场整个第一层及第二层的后二分之一部分归阳新市场中心所有；随后阳新市场中心与阳新金马公司2007年12月21日签署《关于阳新县兴国中心集贸市场改建工程土地权属的说明》确认，根据前述《阳新县兴国中心集贸市场改建协议书》，改建后的集贸市场整个第一层及第二层的后二分之一部分归阳新市场中心所有。阳新县兴国中心集贸市场改建过程中，该幢房屋设计图纸显示地下商场为负一层，集贸市场为一层，商场为二、三层，住宅为**，但后来实际将地下商场编号为第**，集贸市场为第**，商场为第三、四层，住，住宅为第**涉改建工程完工后，阳新金马公司按照双方此前的约定，将改建后的房屋地上第一层全部（即201铺）及第二层的后二分之一部分（即302铺）交付给阳新市场中心，由阳新市场中心交付给武汉中百连锁仓储超市有限公司（以下简称武汉中百超市）。此后，2014年12月4日阳新金马公司、阳新市场中心共同向武汉中百超市发出租赁房屋面积核实确认书，及2015年8月22日，阳新金马公司向武汉中百超市出具房屋产权认定书，均通知武汉中百超市按照面积分别向阳新市场中心和金马公司支付租金，声明改建后市场房屋第一层的全部及第二层（房产证登记为三楼302室）的后二分之一产权归阳新市场中心所有，由于特殊原因三楼302室房屋产权手续未过户给阳新市场中心，并承诺此部分房屋租赁收入由阳新市场中心收取。根据阳新金马公司出具的上述声明和通知，结合案涉房屋设计图纸及租金收取情况，可以认定案涉201、302铺即原《阳新县中心集贸市场改建协议书》等文件所约定的“改建后的房屋地上第一层全部及第二层的后二分之一部分”，且在本案争议发生之前，已由金马公司交付给阳新市场中心。阳新市场中心基于拆迁还建关系，是诉争商铺实际权利人。
关于阳新市场中心对案涉201、302铺享有的权益是否足以排除执行的问题。虽然基于阳新市场中心系案涉土地的原使用权人和拆迁还建关系，案涉《国有土地使用权收购合同》等约定201、302铺归阳新市场中心所有且已实际交付，但未过户到阳新市场中心名下，目前已被杨纯申请人民法院查封，且302商铺已被阳新金马公司抵押给杨纯，并办理了抵押登记手续。因此，阳新市场中心关于排除执行的异议是否成立，取决于双方对案涉商铺享有的权利孰具有优先效力。当时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，明确被拆迁人对拆迁还建房产享有的特种债权优于买受人的期待物权。而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条的规定，建筑工程承包人对工程款的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但其所享有的优先受偿权不得对抗买受人。由此可见，因被拆迁人对拆迁还建房产享有的优先权优先于买受人的期待物权，买受人的期待物权优先于工程承包人对工程款享有的优先受偿权，而工程款的优先受偿权又优先于债权人对不动产享有的抵押权。本案中，诉争的201铺和302铺属阳新市场中心拆迁还建房，阳新市场中心对201铺和302铺享有的特种债权分别优先于杨纯对上述商铺享有的普通债权和抵押权，原审判决认定阳新市场中心申请排除对201铺和302铺的执行具有事实和法律上的依据，并无不当。
6.（2021）最高法民终984号【中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司、马定朝等民事二审民事判决书】
最高人民法院认为：本案的争议焦点为，马定朝关于撤销对其拆迁安置部分房屋优先受偿权的诉讼请求是否成立。
（一）关于锦龙公司是否为案涉《出售协议》的当事人问题。从案涉《出售协议》签订情况看，2012年3月12日，马定朝与华悦公司签订案涉《出售协议》，该合同乙方处加盖了华悦公司公章和锦龙公司的合同专用章，锦龙公司和马定朝均认可该合同乙方为锦龙公司，只是由于徐延邦是华悦公司和锦龙公司的实际控制人，因此加盖了两个公司的印章。从合同履行情况看，2012年3月12日，徐延邦向马定朝配偶马建香账户内打款610万元，锦龙公司、马定朝均认可该笔款项是锦龙公司按照《出售协议》约定支付的补偿款。锦龙公司提交的付款凭证显示2012年3月12日610万元系“房屋补偿款”，且案涉项目的开发主体也为锦龙公司。在锦龙公司进入破产程序后，马定朝向锦龙公司破产管理人申报债权，锦龙公司破产管理人出具《债权审核（确认）通知书》，认定马定朝符合破产债权人资格，并对上述债权予以确认。上述事实互相印证，可以证明锦龙公司签订并履行《出售协议》的事实，案涉合同的权利义务主体应为锦龙公司和马定朝。华融甘肃分公司认为《出售协议》上锦龙公司的合同专用章可能为后加盖，未提供证据予以证实，且与实际履行情况不符，对其该项主张，本院依法不予支持。
（二）关于案涉《出售协议》的法律性质问题。根据本案查明事实，锦龙公司和马定朝均认可案涉房屋位置系案涉华悦综合商贸大厦项目规划的消防通道上，系案涉项目实施中必须拆除的建筑，为此双方签订案涉《出售协议》，约定拟拆除的房屋总价款810万元，其中610万元系现金支付，剩余200万元双方约定在新建大厦二楼返还铺面200平方米给马定朝，铺面方位定于楼梯口左右，该协议具有拆除原房屋的同时调换新房屋以对原房屋所有人的生存和生活进行保障安置和补偿的性质，符合拆迁补偿安置协议的法律特征，一审法院认定马定朝和锦龙公司签订的《出售协议》名为买卖实为拆迁补偿协议，依法有据。华融甘肃分公司认为双方为买卖合同法律关系、案涉200平方米商铺属于买卖合同价款抵顶的理由，本院依法不予支持。
（三）关于马定朝是否享有被拆迁人权利的问题。2003年7月16日，永登广电局（甲方）和马定朝（乙方）签订《旧办公楼出售协议书》中明确约定“乙方需拆除楼房及平房重新翻建时，甲方无权干涉”，后马定朝支付房款并实际占有使用了案涉房屋。因此，马定朝实际占有、使用并处分案涉房屋，依法享有案涉房屋的相关权益。且一审审理中，一审法院依法向永登县融媒体中心（原为永登广电局）征询意见，永登县融媒体中心认可案涉房屋已经出售给马定朝的事实，亦未就案涉房屋主张权利。因此，华融甘肃分公司认为马定朝没有取得案涉房屋的产权证即不应当成为被拆迁人的理由，依据不足，本院不予支持。如前所述，马定朝享有被拆迁人权利，其和锦龙公司签订具有拆迁补偿安置协议性质的《出售协议》，约定用案涉华悦综合商贸大厦二楼200平方米房屋安置马定朝。据此，马定朝与案涉争议房产具有法律上的关联，其有权就案涉争议房产主张权利。华融甘肃分公司关于马定朝诉讼主体不适格的理由，依法无据，本院不予支持。
（四）关于马定朝的权利应否优先于华融甘肃分公司的抵押权问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据该规定，在拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，应对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以优先保护，即对被拆迁人享有的补偿安置房屋的权益赋予了对抗第三人物权的优先权。《出售协议》明确约定在新建大厦二楼返还200平方米房屋给马定朝，房屋方位定于楼梯口左右。补偿安置房屋位置特定、用途特定。《出售协议》签订后，锦龙公司未经马定朝同意，将应补偿安置给马定朝的房屋抵押给浦发银行兰州分行，侵犯了马定朝对拆迁安置补偿房屋享有的权益。一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，认定马定朝所享有的拆迁安置补偿权应优先于抵押权，马定朝关于撤销对其拆迁安置部分优先受偿权的诉讼请求成立，该认定并无不当，本院依法予以维持。华融甘肃分公司认为马定朝的权利不应优先于抵押权的理由，依据不足，本院依法不予支持。
三、被拆迁人债权的性质认定与实践保护做法
2020年12月23日，最新修订发布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》删除了第七条规定，同时《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》也已失效。此前，依据上述司法解释确认的破产程序中的权利保护顺位（即：被拆迁人权利优先于商品房消费者权利，商品房消费者权利优先于工程价款优先权，工程价款优先权优先于抵押权），目前因司法解释已经失效，导致被拆迁人权利保护似乎处于不确定状态。
虽然最新颁布的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，对于符合一定条件的商品房消费者的房屋交付请求权以及价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，进一步作出了规定。但关于商品房消费者与被拆迁人权利的比较，被拆迁人权利与工程价款优先权、抵押权等比较，仍未有法律法规或者司法解释等明确规定。
但本律师认为，综合以往破产程序中债权清偿与保护的原则，参考非破产案件的通常做法，被拆迁人在一定范围内的债权确实仍应被列为优先保护地位，这是基于生存利益保护应有之义。相关法理以及实践做法，具体分析如下：
1.被拆迁人选择产权调换方式签订拆迁补偿安置协议，若该标的物能够特定化，即便被拆迁人未实际占有，其要求拆迁人交付房屋的请求权应被视为特种债权或物权期待权，被赋予了物权的优先效力。
2.被拆迁人要求拆迁人交付房屋的请求，若确实无法实现，其对于安置房屋折价款的债权亦应属于优先债权。以此类推，被拆迁人优先权还适用于拆迁补偿款、过渡期的临时安置费等等。
3.破产程序中，被拆迁人的债权列为优先权利予以保障的基础源于对生存权的尊重与保护。若超出生存权的保障范围，如，被拆迁人要求拆迁人支付除安置房屋折价款以外的损失、*** 金等，则应当分别被列为普通债权与劣后债权。
4.被拆迁人以产权调换为补偿方式签订的补偿安置协议，属于以物易物的互易合同，可以参照适用买卖合同的有关规定。如产权调换房屋存在多重买卖，在数个买卖合同均有效，被拆迁人与买受人均要求房地产开发企业履行合同的情况下，若其均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，因被拆迁人已履行互易合同的主要义务，属先行支付合同对价的买受人，故被拆迁人请求房地产开发企业优先保护其权益的，应予支持。
5.通常在破产程序中，权利保护顺位原则如下：被拆迁人权利商品房消费者权利工程价款优先权抵押权。
6.被拆迁人的概念，是历史的产物，源于《城市房屋拆迁管理条例》（2001年施行，2011年废止），当时拆迁补偿安置协议的合同双方当事人是拆迁人与被拆迁人，也即司法解释《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003版）第7条规定的情形。而《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年施行）第25条规定，补偿协议的合同双方当事人是房屋征收部门与被征收人。
也即，从目前来看，将被拆迁人称为被征收人似乎更为合法合规。因为在《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布以后，房地产开发企业不再是征收主体，而是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。因此，曾经由房地产开发企业实施拆迁并签订拆迁安置协议的情况已经一去不返。由政府组织征收后，可能更有利于保障被征收人的权益，被征收人债权的优先保护顺位应当因此得到加强而不是弱化。
7.《最高人民法院关于印发全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要的通知》第十六条规定：“人民法院需要引用《修改决定》【即：最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用〈中华人民共和国工会法〉若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定】涉及的修改前的司法解释条文作为裁判依据时，先列明《时间效力规定》【即：《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》】相关条文，后列明修改前司法解释名称、相应文号和具体条文。人民法院需要引用修改后的司法解释作为裁判依据时，可以在相应名称后以括号形式注明该司法解释的修改时间。”因此，即便《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003版）已经被修订、现已失效，但在司法实践中，并非一概不能继续使用，法院仍然可以根据案件情况继续援引该条文，或者参照该条文的精神，从而保障被拆迁人权益。
END
转自：金矢特殊资产处置律师团队微信公众号
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