10月26日，证监会官网显示，嘉实基金、华夏基金和中金基金上报了首批消费基础设施公募REITs，分别为嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT。
这不仅为中国商业地产市场揭开了一个新篇章，也为投资者展现了新的投资机会。随着消费基础设施公募REITs的正式推出，中国商业地产市场也将迎来一个重大的机遇与挑战。
投资环境将更开放
商业地产活跃度增强
消费基础设施公募REITs是一种新兴的投资工具，主要投资对象是消费基础设施，例如购物中心、商业综合体、超市、酒店等。这些消费基础设施通常具有稳定的租金收入和较低的风险，因此可以吸引许多投资者的关注。
当前，百联、万科、保利、大悦城、龙湖、华润置地等头部商业地产开发商都在积极探索REITs的发展。印力集团作为原始权益人申报的“中金印力消费类基础设施REIT”已正式进入公开发布阶段。该REITs的底层资产为杭州西溪印象城，是位于杭州核心商圈——大城西板块的知名商业综合体。此外，包括红星美凯龙、恒基兆业、ESR、领展房产基金等在内的多家公司也在REITs领域进行了尝试。
国内首批消费基础设施公募REITs，图©网络
此后，投资者可以通过购买基金份额间接投资房地产市场，而无需直接购买和管理房地产项目。基金份额买卖操作也更为便捷，提高了投资的灵活性。较低的投资门槛，吸引更多的投资者参与到房地产市场中来。这些特点和优势使得消费基础设施公募REITs成为一个吸引投资者和企业的投资工具，并为促进我国的消费和经济增长提供了新的机会。
商业产品的运营能力和
效能形成清晰的行业标准
首批消费基础设施公募REITs的申报，标志着公募服务实体产业与国家战略方向的进一步扩容。这一创新举措为落实国家“扩大内需”战略背景下的投融资效能转型升级提供了示范效应，成为金融服务实体经济高质量发展的创新工具和重要载体。随着消费基础设施的纳入，公募REITs将为推动实体产业的发展和国家的战略转型提供更为广阔的空间和机遇。
根据相关政策和文件，商业地产领域发行消费基础设施公募REITs需要满足一些特定条件，包括项目种类和用地性质、项目资质和回收资金使用规范之外，更重要的是，明确提出了项目收益水平，对运营能力有了底线要求:
对于特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；对于非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。这些条件的目的是确保REITs项目的质量和合规性，同时也是为了确保消费基础设施项目能够有效地支持社区和经济的发展。
资本效率优化
提质增效成为运营的核心命题
消费基础设施公募REITs的提出，意味着商业地产从开发到运营的全面转型的时代已经到来，对运营的提质增效有了明确的指标。
首先，消费基础设施公募REITs可以有效盘活商业地产存量资产，改善房企资产负债表。通过将经营性资产如酒店、景区等转化为REITs，房企可以实现资产变现，获得现金流，降低资产负债率，提升资产运营效率。
其次，消费基础设施公募REITs可以持续增厚企业利润水平。持有物业通过REITs产品长期运营分红提升上市房企利润水平。同时，房企作为REITs产品的原始权益人，还将通过持有REITs产品份额长期享受优质底层资产的收益回报。
更重要的是，消费基础设施公募REITs可以推动商业地产行业的升级和转型。通过引入公募REITs，为商业地产行业提供更多的资金支持和创新模式，推动行业的升级和转型。由于公募REITs要求披露更多的信息，行业资产运作的透明度和规范化程度也将得到提升，从而保障投资者的权益。
结语
相较于传统基础设施类项目，消费类资产具有较大的收益弹性和更高的经营管理能力要求。这不仅涉及对底层资产的精细化管理，还更加凸显了对宏观经济周期的把握。随着国民经济的不断发展和消费方式的转变，可供投资的消费类底层资产将变得更加丰富。在经济发展的大周期内，首批消费基础设施REITs可能会具有较大的价值发现空间。
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